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【摘自:浙江日报 2012年08月01日 00012版：乐活人居 】

【编者按：十几年的风风雨雨，很少一个行业，像地产这样跌宕起伏；很少一个行业，像地产这样考量人们的思想。浙江，是中国地产的重镇，当下，站在地产调控的风尖浪口，亟须地产开发的先行者。从本期起，在中国地产波澜壮阔的背景下，本报记者深入一线，追踪采访浙江地产界的先锋人物，实录他们独特思考，努力寻找浙江地产前行的方向。】

浙江日报记者　秦正长

　　

万华控股，总部坐落杭州武林商圈，当今旗下的核心产业——产业运营，正以独特的理念和强劲的势头发展着。

　　

陈扬，万华科技产业园的操盘手，他首先强调，他从事的更多的是一种鲜人问津的产业运营。

破冰之旅

　　

2006年，万华控股集团选择杭州钱江开发区——杭州市政府直属的一个省级经济开发区，开始它的破冰之旅。第一个项目万华科技园，只有92亩，目前已投入运营。接着，第二个园区、第三个园区正在进行之中。

　　

陈扬说，选地、建设、运营，这不同于地产开发。产业地产运营，需要更多的社会责任感，需要高超的资源整合能力。作为企业从事产业运营，要承担社会责任，要对自身企业负责任，更要对入园的企业创造增值服务，使客户的核心价值最大化。很显然，产业地产运营不同于一般地产开发，房子造好，卖完完事。

　　

万华科技园一期总建筑面积6.3万平方米，目前集聚了近200家企业，引进资本金总量计划超20亿，年税收超3000万元。

　　

正在建设中的第二个产业园——万华创新科技园，其中包括文化创意产业园，是跟香港卫视传媒集团、香港享达集团合作建设的。这个占地150亩，建筑面积超过14万平方米的项目，目标是国内一流的科技、文化产业园。而第三个项目——杭州新加坡低碳科技园，是浙江省政府与新加坡政府第六次浙新理事会上的签约项目，总体规划345亩，定位为中国领先，世界一流。

　　

尽管第二和第三个产业园还在开发之中，但是陈扬与他的团队已经边建设边运营了。“这是产业地产与一般地产的区别。”他说。

最核心的是商业运营模式

　　

陈扬操盘的这几个科技产业园里，目前围绕着2.5产业的理念，用低密度花园式的独栋企业总部，独立研发、营销中心，高层产业化商务大厦等建筑形态，为中小企业提供良好的生产环境。但最核心的，是他们目前在三大产业园推出的商业运营模式。

　　

国内类似的产业园数不胜数，怎么样让客户选择你，或者说，能够为政府、为客户带来什么核心价值，这是最关键的。

　　

按照陈扬的说法，他们运营的商业模式，可以根据客户量身定制产品。

　　

首先他们根据客户需要，为企业免费购置厂房和办公楼。这可是一个足够大胆的构思。产业园根据企业三年投入产出和税收情况，三年后实现企业的既定目标，产业园就把厂房或办公楼产权过户到客户名下，让企业永久拥有自己的物业。目前已经有很多企业享受这样的政策，同时也已有许多企业有意享受这些政策。

　　

其次是免费租赁房屋。根据企业自身发展需求，为企业免费提供办公场所，最大程度地减轻企业自身发展中的资金压力问题。其三是企业免费注册。企业入驻万华科技产业园，园区代办工商、税务等一切手续，并且免收服务费。

　　

目前万华控股运营最为自得的，还是它的融资模式。一些企业需要购置或租赁房产，但是资本总量有限，万华控股就提供金融平台，帮助企业实现融资购买房产或租赁房产。万华控股为企业搭建金融服务平台，通过入园企业提供股权投资、贸易融资、融资担保、创业创新基金等。为此，万华控股运用自身的资源优势，提供了银行的合作平台、自己的投资平台和私募资金在内的社会合作伙伴金融平台。

　　

第三是营销中心，为每一个企业，提供这个平台，解决他们产品销售。万华控股自身需要产品材料，合作伙伴也有需要，通过代理销售或包销形式，解决企业的销售问题。

　　

“中小企业不外乎三个方面：资金、销售、效益，解决企业这些核心需求，也就解决科技园的产业集聚、企业集群。”说到这里，陈扬信心满满。

　　

运作产业地产，陈扬强调最多的，还是超强的资源整合的能力。客户需求多元化，运营商需要极强的资源整合能力，实现整合共享。而这点，或许正是万华科技产业园的强项。

产业地产成长的秘密

　　

当地政府对产业运营的支持，是产业地产发展成长的一个支撑。在土地资源日益紧张的情况下，各地政府“亩产论英雄”，一个科技产业园能够集聚这么多的企业，想不受追捧才难！

　　

陈扬对产业地产的特性如数家珍。产业地产，属于地产范畴，但不同于一般地产。房地产开发是一次性的，而产业地产引进的是企业。房地产卖给的是个人，而产业地产集聚企业，带来资本金的流动，人才的进入，提供就业，以及经营销售，产生税收，带动一个区域经济的发展。

　　

记者问：宏观调控之下，会不会有房企转投产业地产呢？

　　

陈扬：宏观调控之下，房企有它自身的选择，有可能调整自己的产品结构，改变投资方向，投到商业地产，或工业地产。任何房企对产业园有想法，有资金，都有可能也可以投入，但有一点核心问题，你是否具备了产业运营的资源整合能力。

　　

记者：万华控股会深耕产业地产吗？

　　

陈扬：与普遍的地产开发最大的区别在于，房地产开发是一次性的，以自然人为主；而产业地产可持续发展，面对的是企业，可不断增量。科技园内企业流动，但是不会影响产业园整体发展，不断会有新鲜血液进来。所以我一直把产业地产作为事业来做。而万华科技产业园已引起了许多城市的关注，络绎前来洽谈，走出去是必然趋势。